Казахстан переживает очередные реформы в сфере управления многоквартирными домами

С 15 сентября 2025 года вступают в силу изменения в Закон РК "О жилищных отношениях", направленные на повышение прозрачности и эффективности управления жилым фондом. Что нас ждёт, пытался разобраться корреспондент YK-news.kz.

Управление домами: новые формы и требования

Было: существовали различные формы управления многоквартирными домами, включая объединения собственников имущества (ОСИ), кооперативы собственников квартир (КСК) и простые товарищества (ПТ).

Будет: с 15 сентября 2025 года отменяется форма "простого товарищества". Теперь много­квартирные дома могут управляться только через:

• ОСИ — юридическое лицо, созданное на основе решения собственников, зарегистрированное в органах юстиции.
• Непосредственное совместное управление (НСУ) — для домов с чис­лом квартир и нежилых помещений не более 36.

Что это означает для жителей:

• Собственникам необходимо будет принять участие в собраниях для выбора формы управления домом.
• Жителям, которые ранее объединялись в ПТ, придётся повторно решать, как будет управляться их дом.  

Введение новых видов взносов

Было: ранее в законе речь шла о двух отдельных счетах: текущем и накопительном. 

Будет: с 15 сентября 2025 года законодательно вводятся три обязательных взноса:

• Текущий взнос — на повседневные расходы по содержанию дома: уборка подъездов, вывоз мусора, оплата коммунальных услуг за общедомовое имущество, мелкий ремонт и т. д.
• Накопительный взнос — на формирование фонда капитального ремонта, средства которого могут быть использованы только по решению общего собрания собственников.
• Целевой взнос — на конкретные цели, определённые общим собранием собственников, например, установка видеонаблюдения, благоустройство двора и т. д.

Что это означает для жителей:

• На практике целевые сборы проводились и ранее. Теперь они узаконены.
• Необходимость оплачивать три отдельных взноса может привести к увеличению ежемесячных расходов.
• Жителям предстоит участвовать в собраниях для определения размера и назначения целевых взносов.
• Возможность накопления средств на капитальный ремонт повысит финансовую устойчивость дома, однако требует дисциплины в оплате взносов.

Финансовая прозрачность и ответственность

Было: председатели ОСИ и ПТ обязаны были ежегодно представлять собственникам отчёты о доходах и расходах, сметы на следующий год и документы, подтверждающие целевое использование средств. Ревизионная комиссия избиралась жильцами сроком на год.

Будет: с 15 сентября 2025 года вводятся следующие меры:

• Полномочия ревизионной комиссии продляются до трёх лет.
• Председатель ОСИ или КСК представляет собственникам ежемесячный отчёт по управлению объектом кондоминиума до 20 числа месяца, следующего за отчётным периодом, и годовой отчёт до 1 апреля года, следующего за отчётным. 
• В отчётах должны быть отражены дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на управление объектом кондоминиума (в случае их наличия). 
• Председатели ОСИ, КСК и управляющие компании будут нести персональную административную ответственность за нарушение жилищного законодательства.
• За нарушение сроков открытия счетов и непредставление отчетности предусматривается штраф в размере 50 МРП (196 600 тенге в 2025 году).

Что это означает для жителей:

• Повышение прозрачности финансовых операций, что позволит собственникам лучше контролировать использование средств.
• Возможность более активного участия в процессе утверждения смет и тарифов.
• Ужесточение ответственности управляющих организаций за нарушения, что может повысить качество обслуживания.
• Уменьшение количества активных жильцов, желающих занять место председателя ОСИ из-за угрозы огромных штрафов.

Роль председателей ОСИ

Было: председатели ОСИ избирались сроком на год и порой не успевали за этот срок вникнуть в тонкости управления домом.

Будет: с 15 сентября 2025 года вступают в силу новые требования:

• Председатель ОСИ избирается на собрании сроком на три года и входит в состав совета дома.
• Председатель может без доверенности представлять интересы ОСИ во всех судах, государственных органах и иных организациях.
• Председатель может заключать трудовой договор с управляющим многоквартирным домом для эффективного управления объектом кондоминиума.

Что это означает для жителей:

• Повышение ответственности председателя, что может привести к более эффективному управлению домом.
• Жителям предстоит более активно участвовать в выборе председателя и контроле за его деятельностью.
• Возможность привлечения профессиональных управляющих, что может улучшить качество обслуживания.
• Председателя ОСИ дому придётся содержать и платить ему зарплату.

Роль кооперативов собственников квартир (КСК)

Было: вся жилищная реформа, проводимая в жизнь с 2020 года, была направлена против КСК, которые функционировали как самостоятельные субъекты управления, что порой приводило к недостаточной эффективности и прозрачности. Прежние редакции закона требовали полной ликвидации всех действующих КСК и трансформации их либо в управляющие, либо в сервисные компании.

Будет: теперь от КСК, похоже, отступились. Они сохраняются, просто больше не считаются самостоятельной формой управления. Новая статья 51-6 Закона "О жилищных отношениях" посвящена деятельности КСК и конкретно прописывает их обязанности:

• Регистрироваться и осуществлять деятельность как некоммерческая организация.
• Формировать список всех собственников квартир, нежилых помещений, кладовок и парковок.
• Обеспечивать комфорт и безопасность проживания.
• Организовывать и проводить общие собрания.
• Заключать договоры на коммунальные услуги.
• Выполнять решения собрания и совета дома.
• Готовить и представлять собранию: проект годовой сметы, годовой и ежемесячные отчёты.
• Открывать и вести текущий и сберегательный счета.
• Следить за внесением всех видов взносов.
• По письменному запросу предоставлять: выписки по счетам, финансовую документацию; отчёты и протоколы собраний.
• Контролировать качество коммунальных услуг.
• Обеспечивать подготовку к отопительному сезону, работу лифтов и систем безопасности.
• Передавать данные в электронные информационные системы ЖКХ.

Что это означает для жителей:

• Перерегистрировать КСК и ПКСК необходимо будет до 16 июля 2026 года. Именно тогда истекает год, который государство отводит на трансформацию.
• ОСИ или НСУ всё равно придётся создавать. Но несколько ОСИ имеют право объединиться под крышей одного КСК, как это было ранее.
• Повышение прозрачности и ответственности КСК в управлении домом.
• Жителям предстоит более активно участвовать в деятельности КСК и контролировать его работу.

Вызывает сомнения

Итак, новая редакция закона вновь требует от жильцов активного участия и ответственности. То есть всего того, обо что споткнулись все прежние попытки провести жилищную реформу. Пассивность жителей уже торпедировала прежние попытки внедрить новые формы управления в Казахстане. Некоторые жители продолжают сопротивляться изменениям, предпочитая старую систему. Она выглядит дешевле и реалистичнее, поскольку не требует содержать штат управленцев и бухгалтера в каждом многоквартирном доме. 

Специалисты жилищно-коммунальной сферы Усть-Каменогорска продолжают настаивать, что реформа является рентабельной только для больших жилищных комплексов, но не для ветхих домов на восемь квартир, которых ещё немало в областном центре ВКО.

Мы попытались составить список проблем, о которые может споткнуться очередная попытка реформировать жилищное законодательство.

Недостаточная информированность: многие собственники могут не быть осведомлены о новых требованиях и сроках, что приведёт к несвоевременному принятию решений. А по новой редакции закона это повлечёт колоссальные штрафы с нарушителей.

Отсутствие квалифицированных кадров: в малых домах может не быть специалистов, способных эффективно управлять домом, что приведёт к ухудшению состояния жилья. Наложение персональной ответственности на председателя, который не является специалистом в жилищно-коммунальной сфере, а всего лишь активным и инициативным жильцом, может резко сократить число желающих занять эту должность. А их в Усть-Каменогорске и так наблюдалось не очень много. По этой причине некоторые дома так ещё и не определились с формой управления и не спешили покинуть КСК.

Вопросы преемственности: Если КСК из формы управления превращается в субъект сервиса, то будет ли считаться предприятие, возникшее после перерегистрации, правопреемником прежнего? И что в этой связи станется с долгами и обязательствами прежнего КСК? Будет ли он иметь право взыскивать с должников суммы, накопившиеся до перерегистрации?

Финансовые вопросы: при открытии счетов на каждый дом до сих пор непонятно, как будут решаться вопросы налогообложения, а также подоходного налога, пенсионных и социальных отчислений для председателя ОСИ, бухгалтера и других должностных лиц. Введение дополнительных взносов и новых статей расходов может быть финансово обременительным для некоторых собственников, особенно в условиях экономической нестабильности.

Председатели ОСИ и сохранившихся КСК ждут разъяснений от жилищной инспекции. Но представители уполномоченного органа не явились на заседание комитета по ЖКХ Общественного совета ВКО, который проводился несколько дней назад. Общественники постановили собраться вновь после 15 сентября. Быть может, тогда уже появятся хоть какие-то ответы на возникающие многочисленные вопросы.