О том, как легально сдавать квартиру и платить налоги

Если у вас есть недвижимость и вы хотите на ней зарабатывать — совсем не обязательно быть индивидуальным предпринимателем. Особенно, если вы собираетесь сдавать жилье временно. Мы решили разобраться во всех тонкостях арендного бизнеса и обратились за разъяснениями в департамент государственных доходов по ВКО. Как легально сдавать жильё и что для этого требуется? В каких случаях нужна регистрация ИП, а когда можно обойтись без нее? Какие налоги нужно уплатить? Обо всем этом в материале YK-news.kz.

Прежде всего отметим важные вещи. Сдача недвижимости в аренду является предпринимательской деятельностью. Доход от неё облагается налогом, уклонение от его уплаты чревато административной ответственностью. Поэтому перед тем, как искать квартирантов для сдачи своего жилья в аренду, лучше разобраться во всех тонкостях законодательства.

Итак, существуют четыре способа организации законного арендного бизнеса: два налоговых режима предполагают регистрацию в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) и два – без регистрации ИП. Каждый из этих вариантов имеет свои определенные условия.

Без регистрации ИП

Человек, не использующий труд наёмных работников, может сдавать жилье и не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае гражданину нужно выбрать один из двух существующих налоговых режимов для физических лиц: либо ежемесячно оплачивать единый совокупный платёж (ЕСП), либо один раз в год сдавать декларацию по индивидуальному подоходному налогу.

Оплата ЕСП

ЕСП — это фиксированный ежемесячный платёж, включающий подоходный налог, соцотчисления, пенсионные взносы и медстрахование. Для граждан, проживающих в городах, ЕСП составляет 1 МРП (в этом году — 3063 тенге). Для жителей сельской местности ЕСП  равняется 0,5 МРП (1532 тенге). Налоговая отчётность и специальная регистрация при этом не требуются.

ВАЖНО! Плательщики ЕСП могут оказывать услуги сдачи жилья в аренду исключительно физическим лицам. То есть сдавать квартиру юридическим лицам не получится.

Размер дохода плательщика ЕСП, получаемого в результате осуществления деятельности, за календарный год не должен превышать 1175 МРП (около 3,6 миллиона тенге).

Приведем пример. Если человек сдает квартиру в городе за 100 000 тенге в месяц, его доход за год составит 1,2 миллиона тенге (это меньше установленного предела в 3,6 миллиона тенге). Оплата ЕСП за год составит 36 756 тенге (3 063×12 месяцев).

Физические лица признаются плательщиками ЕСП со дня, в котором произведена уплата такого платежа, до последнего дня месяца, за который производилась уплата ЕСП.

А теперь вкратце о том, кто, согласно Налоговому кодексу РК, не может выбрать уплату ЕСП:

• индивидуальные предприниматели;
• те, кто работает в коммерческих и торговых объектах;
• граждане, сдающие в аренду нежилое имущество;
• занимающиеся частной практикой;
• иностранцы и лица без гражданства, за исключением кандасов. 

Сдача декларации

Граждане вправе сдавать в аренду квартиру не только в качестве плательщиков ЕСП, но и путем предоставления налоговой отчетности формы 240.00. При этом гражданин обязан будет сдать годовую декларацию по этой форме до 31 марта 2023 года (за 2022 год), оплатить индивидуальный подоходный налог (10 процентов от полученного дохода) до 10 апреля 2023 года. Оплата производится один раз в год.

Приведем пример. Если человек сдает квартиру за 100 000 тенге в месяц, индивидуальный подоходный налог за год составит 120 000 тенге.

За непредоставление налоговой отчётности в срок и неуплату налога преду­смотрены штрафные санкции.

С регистрацией ИП

Если человек планирует постоянно зарабатывать на сдаче жилой недвижимости и хочет сдавать в аренду сразу несколько квартир, целесообразно оформить ИП. Регистрация индивидуального предпринимателя позволит снизить процент отчислений. Зарегистрироваться можно онлайн. Затем предпринимателю нужно выбрать подходящую систему налогообложения. Наиболее удобными для данного вида бизнеса являются:

1. Упрощенная декларация. В этом случае налог составляет три процента от дохода, а отчеты необходимо предоставлять один раз в шесть месяцев. Выбор этой системы позволяет привлекать наемных работников, что актуально, если во владении находится несколько квартир.

Доход за налоговый период не должен превышать 24 038 МРП (в этом году это 73,6 миллиона тенге).

Это лишь основные положения, которые отражают суть данной системы налогообложения. Мы не ставили целью разобраться во всех тонкостях законодательства, сделать это предпринимателям нужно будет самостоятельно.

2. Патент. Владелец квартиры оформляет патент на срок до 12 месяцев и оплачивает сумму, которая рассчитывается, исходя из предполагаемого дохода за установленный период. Преимущества данной системы состоят в отсутствии налоговой отчетности и низком налоговом сборе (один процент от заявленного дохода). Важно учесть, что эта система подходит лицам, чей годовой доход не превышает 3528 МРП (в этом году это 10,8 миллиона тенге). При оформлении патента деятельность наемных работников не допускается.

Чтобы получить патент, нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. При этом следует выбрать режим налогообложения "СНР на основе патента", подать в орган государственных доходов по месту нахождения расчет по форме 911.00 (не позднее трех рабочих дней со дня уведомления для постановки на учет в качестве ИП).

Патент оформляется на срок от 1 до 12 месяцев.

Как открыть ИП?

В департаменте государственных доходов по ВКО нам рассказали, что подать уведомление о начале деятельности в качестве индивидуального предпринимателя можно:

1. обратившись в орган государственных доходов (налоговый орган);
2. через мобильное приложение "E-Salyq Business";
3. через портал eGov.kz;
4. через портал elisence.kz;
5. через приложения "HalykBank" и "Kaspi.kz".

Далее необходимо выбрать режим налогообложения: общеустановленный, специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации, специальный налоговый режим на основе патента.

В случае, если денежные расчеты осуществляются за аренду недвижимости посредством наличных денег и (или) расчетов с использованием платежных карточек и (или) мобильных платежей, необходимо применение контрольно-кассовой машины.

Советы юристов

При сдаче недвижимости в аренду важно не только делать это легально с точки зрения налоговых органов, но и безопасно для всех сторон сделки. Для этого нужно грамотно составить договор. В нем должны быть прописаны условия, которые будут защищать права как квартирантов, так и хозяина апартаментов. А ведь спорных моментов при сдаче жилья в аренду предостаточно. Например, как быть в случае несвоевременной уплаты коммунальных услуг и арендной стоимости, что делать в случае порчи имущества и т. д.

Мы решили узнать у специалистов "Палаты юридических консультантов по ВКО", какие условия нужно включить в договор, чтобы защитить права обеих сторон сделки.

Итак, договор аренды недвижимости должен содержать:

• дату и место заключения договора;
• фамилии, имена, отчества сторон договора, даты и места их рождения, пас­портные данные, места постоянного жительства (если одна из сторон – юридическое лицо, то его наименование и реквизиты);
• сведения, позволяющие определить имущество, подлежащее передаче в наем. Нужно указать точный адрес (город, улица, номер дома и квартиры), количество комнат, общую и жилую площадь);
• данные о правоустанавливающем документе, подтверждающем право собственности на недвижимость. Например: "Сдаваемая в аренду квартира принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи №… от 1 августа 2011 года";
• срок договора. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок;
• размер арендной платы и порядок ее внесения. Желательно отразить в договоре условие о том, кто будет оплачивать причитающиеся коммунальные услуги. Если этого не сделать – вероятно, будет применяться общее правило о том, что расходы по содержанию имущества несет арендатор, но во избежание споров лучше этот вопрос все же отразить в договоре;
• условие о том, что в случае просрочки выплаты очередной суммы квартиросъемщик обязуется выплачивать неустойку в виде процента от неуплаченной или несвоевременно уплаченной суммы;
• перечень имущества, которое сдается вместе с недвижимостью в аренду (мебель, бытовая техника, оборудование), и обязанность арендатора по обеспечению его сохранности;
• порядок расторжения договора аренды и выселения нанимателя, а также порядок компенсации ущерба, нанесенного жилому помещению или имуществу.