Сделки с недвижимостью: о том, какие нюансы и подводные камни существуют

Многим из нас приходилось заниматься продажей или покупкой квартиры, дачи, гаража. Однако рядовому гражданину сложно постоянно быть "в теме", отслеживать изменения и новшества, касающиеся оформления недвижимости. И довольно часто, уже придя к нотариусу для оформления сделки, оказывается, что с документами не всё в порядке. Что нужно знать каждому владельцу дач и гаражей, на что обратить внимание собственникам квартир и могут ли невыплаченные алименты отменить сделку — в материале YK-news.kz.

Вопросов, касающихся куп­ли-продажи недвижимости, много. Мы постарались собрать  наиболее распространенные ситуации и проблемы, которые могут возникнуть, и обратились к нотариусам Усть-Каменогорска с просьбой прокомментировать спорные и непонятные моменты.

Мы решили продать свою дачу в микрорайоне Новая Согра. Покупатели нашлись быстро. Они спросили, всё ли у нас в порядке с документами, и я уверенно ответила "да". Дело в том, что дача у нас с мужем была в собственности много лет, и все документы на нее у нас были оформлены. Мы договорились с покупателями о цене и отправились к нотариусу для заключения сделки. Нужно было видеть мои удивленные глаза, когда я услышала, что в наших документах адрес дачи указан устаревшим образом. То есть у нас было указано название улицы и номер дачного дома. Нотариус пояснила, что сейчас в дачных и гаражных кооперативах названия улиц упразднены и адрес должен состоять только из названия кооператива и номера дома (гаража).

Я даже растерялась: как же так? Что теперь делать? И как нам быть с потенциальными покупателями дачи? Можно ли оформить с ними предварительную сделку, взяв залог, и далее заниматься переоформлением документов?

Юлия Смирнова

— Действительно, в соответствии с Правилами адресации объектов недвижимости на территории РК и письмом руководителя аппарата акима города Усть-Каменогорска от 20 мая 2012 года, исключены все наименования улиц в гаражных и дачных кооперативах в базах данных, — комментирует нотариус Жанна Бидельманова. — Это правило распространяется на все объекты недвижимости, находящиеся в гаражных и садовых обществах на всей территории РК.

Теперь о том, что следует делать в такой ситуации. Продавцу дачи необходимо обратиться в филиал некоммерческого АО "Государственная корпорация "Правительство для граждан" по Восточно-Казахстанской области. Для уточнения адреса нужно получить адресную справку на объект недвижимости и зарегистрировать изменение адреса в АО "Государственная корпорация "Правительство для граждан".

В случае, когда продавец и покупатель пришли к взаимным договоренностям о продаже дачи, стороны могут заключить соглашение о задатке, чтобы зафиксировать цену. 

Как можно разрешить проблемную ситуацию, когда в числе собственников недвижимости есть человек, который в настоящий момент уже не является гражданином Казахстана, а имеет гражданство другой страны? Предположим, это квартира, собственниками которой являются родители и их сын, ныне проживающий в Германии (или России). Как в этом случае можно продать общую квартиру?

Николай Иванович

Ситуацию комментирует нотариус Гульнара Чакпантаева:

— Собственники, проживающие за границей, не граждане Республики Казахстан, могут произвести отчуждение недвижимости по доверенности, удостоверенной нотариусом в стране проживания. После получения такой доверенности гражданин Германии должен подтвердить юридическую силу доверенности путем проставления Апостиля.

Апостиль — это особый штамп, который ставится на документах, чтобы засвидетельствовать их действительность в другой стране. Замечу, что доверенности от граждан Российской Федерации принимаются без проставления Апостиля.

Кроме того, иностранные граждане должны будут предоставить свидетельство о присвоении ИИН нерезиденту РК (нерезидентом РК может быть гражданин иностранного государства).

Если человек имеет задолженность по выплате алиментов, может ли он спокойно совершать сделки с недвижимостью (например, продать свою квартиру) или у него возникнут с этим какие-то трудности?

Гаухар Аубакирова

— Прошу обратить внимание: только в случае наложения ареста на недвижимое имущество нотариус отказывает в совершении нотариального действия и должник не может произвести отчуждение (например, подарить, продать). Если такого ареста на недвижимое имущество нет, то должник может распорядиться имуществом по своему усмотрению, — пояснила Жанна Бидельманова.

Я ужасно боюсь подвоха и махинаций при совершении любых сделок с недвижимостью. Можно ли посоветовать мне и другим гражданам предварительно проверять какие-то универсальные вещи перед совершением сделок? На что обратить внимание?

Динара Султанбековна

— Могу дать только один совет — обратиться к нотариусу. Именно он может легко проверить не только принадлежность объекта продавцу, но и наличие обременений и арестов на недвижимость. Заключение сделок требует скрупулезности, тщательности и всесторонней проверки данных, — отметила Жанна Бидельманова.

Какие проблемы, по опыту нотариусов, часто возникают у граждан при оформлении сделок с недвижимостью?

От редакции

— Одним из часто встречающихся в нотариальной практике оснований для отказа в совершении нотариального действия является истечение срока действия документов, удостоверяющих личность. Многие наши клиенты, лишь придя в нотариальную контору, обнаруживают, что срок действия удостоверения личности или паспорта истёк, — рассказывает Гульнара Чакпантаева. — Следующая большая проблема — это неузаконенные перепланировки и перестройки (снесли стену между кухней и залом, объединили туалет с ванной и т. д.), произведенные хозяевами в квартирах и домах без соответствующих разрешительных документов.

Подскажите, как узнать, сколько человек прописано в моей квартире? Наверняка эту информацию можно получить не только у нотариуса, но и на портале Egov.kz?

От редакции

За пояснениями мы обратились к специалистам филиала "Правительства для граждан" по ВКО.

По информации пресс-службы филиала, владельцу жилой недвижимости можно узнать количество прописанных граждан двумя способами.

Первый — через портал Egov.kz. Для этого нужно авторизоваться на портале: ввести ИИН и пароль либо сделать это с помощью электронной цифровой подписи. Далее нужно перейти в "личный кабинет" и в разделе "Имущество" выбрать функцию "Показать/скрыть список зарегистрированных лиц".

Второй способ — через Telegram-бот EgovKzBot2.0. Нажать старт и перейти в категорию "Услуги". В разделе "Недвижимость" выбрать "Сколько людей прописано в моей квартире".

— Если в собственности несколько квартир — следует выбрать нужный адрес из появившегося списка. На мобильный телефон придет сообщение с проверочным кодом, который необходимо ввести. Результат будет готов в течение нескольких минут. Для получения услуги нужно быть зарегистрированным в Базе мобильных граждан, — объяснила пресс-секретарь филиала Госкорпорации "Правительство для граждан" по ВКО Молдир Заруеткызы.

Также в пресс-службе Госкорпорации напомнили, что электронную цифровую подпись  можно получить удаленно, а для того чтобы пользоваться одноразовым СМС-паролем, нужна регистрация в Базе мобильных граждан. Она тоже доступна в режиме онлайн через функцию "Виртуальный ассистент".